Der Kauf einer Pflegeimmobilie kombiniert gleich zwei äußerst attraktive Märkte. Das starke und wertstabile Sachwertinvestment „Immobilie“ trifft auf einen absoluten Wachstumsmarkt. – den viel zitierten demografischen Wandel. Eine beständig alternde deutsche Gesellschaft wird zukünftig dringend auf zusätzlich entstehende Pflegeplätze angewiesen sein.
Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie investieren Sie also direkt in ein Objekt auf einem zukunftssicheren, kontinuierlich wachsenden Markt.
1. Der demografische Wandel und die aktuelle Marktsituation
Der wachsende Bedarf für Betreuung und Pflege im Alter ist eine der großen Herausforderungen unserer Gesellschaft – und damit Chance zugleich.
Der demografische Wandel ist in Deutschland längst angekommen. Die sinkende Zahl der Menschen im jüngeren Alter und die gleichzeitig steigende Zahl älterer Menschen verschieben den demografischen Rahmen in bisher nicht gekannter Art und Weise.
Expert*Innen sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt.Der Grund dafür ist der demografische Wandel, der den Bedarf an Pflegeeinrichtungen stark erhöhen wird. Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt.
Laut Statistischem Bundesamt liegt die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland bei rund 3,89 Millionen. Davon werden rund 830.000 Menschen in stationären Einrichtungen gepflegt – das entspricht etwa 6 % der in Deutschland lebenden über 65-Jährigen. Der Anteil von Hochbetagten wird in den kommenden Jahren deutlich wachsen. Man rechnet mit einem Anstieg um über 600.000 Menschen auf dann 2,4 Millionen, rund 10 % davon werden stationäre Pflege benötigen. Das bedeutet einen zusätzlichen Bedarf von etwa 300.000 Pflegeplätzen bis zum Jahr 2030.
Bundesweit steigender Bedarf an stationären Pflegeplätzen (Prognose bis zum Jahr 2030)
2. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
2.1
Unter den Gesichtspunkten von soliden und langfristigen Renditen erwarben in der Vergangenheit zumeist große Investoren wie Fondsgesellschaften, Banken und Versicherungen komplette Pflegeeinrichtungen.
Die Pflegeimmobilien teilt man ähnlich wie Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Pflegeapartments auf um sie anschließend in Teileigentum zum Kauf anzubieten. Auf diese Weise erhalten heute auch private Inverstoren die Chance, in diese langfristige Geldanlage zu investieren.
Konkret handelt es sich bei der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage also in der Regel um ein Pflegeapartment/Bewohnerzimmer – also eine real geteilte Immobilie – innerhalb einer stationären Pflegeeinrichtung. Ihre Größe variieren inklusive der Gemeinschaftsflächen in etwa zwischen 40 und 100 Quadratmetern.
Vor der Investition in eine Pflegeimmobilie schließt der Bauträger zunächst einen Mietvertrag über das gesamte Pflegezentrum mit dem Betreiber. Anschließend wird das Gebäude gemäß den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und es entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Als Anleger werden Sie mit dem Kauf nicht nur automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, sondern treten gemäß §566 BGB und der rechtlichen Vorgabe „Kauf bricht nicht Miete“ auch in den bestehenden Mietvertrag mit dem Betreiber ein. So wird auch kein Mietvertrag mit einem einzelnen Bewohner geschlossen, sondern ein Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung. Das Betreiben umfasst die Errichtung, das Management sowie die Unterhaltung und Wartung eines Gebäudes. Der Betreiber übernimmt Aufgaben der Verwaltung sowie der Instandhaltung des Gebäudes und ist für weitere Belange zuständig.
Der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen und kann sein Pflegeapartment damit zu jedem Zeitpunkt verkaufen, vererben, verschenken oder beleihen. Darüber hinaus geht er aber auch eine starke Partnerschaft mit erstklassigen Betreibergesellschaften der Pflegeimmobilien ein.
Der Mietvertrag enthält gleichzeitig eine Indexierungskomponente wodurch der Käufer gegen die Auswirkungen der Inflation geschützt ist. Durch die Vermietung des Pflegeapartments erhalten Sie eine Mietrendite. Die Miete erhalten Sie dann anteilig über die Hausverwaltung. Sie ist dafür zuständig, dass die Mietzahlungen des Betreibers entsprechend der Miteigentumsanteile an die Eigentümer ausgezahlt werden.
Der Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber ist in der Regel auf einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren mit Verlängerungsoption für den Pächter ausgelegt. Die Miete wird unabhängig von der tatsächlichen Belegung gezahlt. Falls der Bewohner eines Pflegapartments die monatliche Mietzahlung an den Betreiber nicht mehr leisten kann, übernimmt in solchen Fällen die Sozialkasse gem. XI. Sozialgesetzbuch diesen Teil. Dadurch ist die Bezahlung des Pflegeplatzes für den Betreiber gesichert.
Der Betreiber der Pflegeimmobilie ist außerdem zu großen Teilen selbst für die Verwaltung sowie Instandhaltung im Gebäude verantwortlich, organisiert darüber hinaus die Abführung der Nebenkosten wie Strom, Gas sowie Wasser und natürlich auch die Vermietung/Belegung des Apartments, wodurch der Eigentümer keinen Kontakt zu den Bewohnern hat.
Der administrative Aufwand verringert sich daher entscheidend.
Das Konzept Pflegeimmobilien im Teileigentum
Investieren in Pflegeimmobilien – lassen Sie sich von unseren Experten beraten
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann Ihnen viele Vorteile und Sicherheiten bieten. Von der erhöhten Nachfrage über die Mietsicherheit bis hin zum bevorzugten Belegungsrecht profitieren Sie enorm von dieser Form der Kapitalanlage. Allerdings sollten Sie sich dazu im Voraus ausgiebig informieren und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen.
Bei der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gilt es viele zentrale Entscheidungen zu treffen. Von der Entscheidung der Finanzierungsart, über die Auswahl der geeigneten Pflegeimmobilie bis hin zum Kaufabschluss sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Unsere Experten von Immobye unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um das Immobilien-Investment und helfen Ihnen bei der Auswahl eines passendes Objektes.
Ihre nächsten Schritte…
2.2
Pflegeimmobilien bieten für Anleger nicht nur Chancen. Wichtig ist es, dass Sie die Risiken kennen.
Folgende Aspekte sollten Sie gründlich prüfen, bevor Sie sich zum Kauf einer Pflegeimmobilie entscheiden:
Lokaler Bedarf nach Pflegeplätzen
Der wichtigste Lagefaktor für eine Pflegeimmobilie ist der lokale Bedarf nach Pflegeplätzen. In der Regel führen Bauträger oder Betreiber Bedarfsanalysen durch, die Sie anfordern und selbst prüfen können. Außerdem gibt es einige Anhaltspunkte, die Ihnen selbst eine grobe Einschätzung ermöglichen. Als einfache Faustregel gilt, dass das Einzugsgebiet der Pflegeimmobilie eine hohe Einwohnerzahl, d.h. mindestens 25.000 Einwohner*Innen umfassen sollte. Ein weiterer Indikator ist der Anteil der Personen über 50 im Einzugsgebiet, da diese meist ortsverbunden bleiben möchten. Sie möchten mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr umziehen, sondern suchen einen Pflegeplatz in der Region. Deshalb sollten Sie nicht nach Pflegeapartments als Kapitalanlage in Ihrer Nähe suchen, sondern nach den sorgfältig selektierten Lagen der Betreiber
Laut einer Studie der Beratungsgesellschaft Wüest Partner, in welcher der zentrale Forschungsfokus auf einem zukünftig erhöhten Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland liegt, konnte für das Jahr 2025 eindeutig prognostiziert werden, dass Berlin, gefolgt von Hamburg und Hannover mit 8.389 Pflegeplätzen den höchsten absoluten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen aufweisen wird.
In der Bedarfsprognose der Bundesländer für das Jahr 2030 hat sich herausgestellt, dass vor allem Nordrhein-Westfalen (NRW) mit 30.800 Pflegeplätzen einen erhöhten Zusatzbedarf verzeichnen wird.
Mikrolage
Das unmittelbare Umfeld der Pflegeimmobilie, welches die Bedürfnisse möglicher Bewohner erfüllen sollte, bestimmt maßgeblich, wie attraktiv sie für potenzielle Bewohner*Innen ist und wie leicht der Betreiber eine hohe Auslastung sicherstellen kann. Gewichtige Faktoren stellen zum Beispiel die Anbindung, die Entfernung zu Geschäften und das Straßenbild dar. Speziell bei einer Pflegeimmobilie ist es wichtig, dass sich Ärzte und Apotheken im näheren Umfeld befinden. Da die Mikrolage den Marktwert einer Immobilie bestimmt, spielt sie beim Immobilienkauf eine entscheidende Rolle.
Etablierter Betreiber
Die Sicherstellung der Mietzahlungen hängt primär vom unternehmerischen Geschick und der Bonität des Betreibers ab. Große und etablierte Träger haben generell ein geringeres Insolvenzrisiko, da Sie erfahrener und finanzstärker auftreten. Beispielsweise kann ein Indikator für einen etablierten Betreiber sein, dass er zehn Pflegezentren oder mehr betreut.
Erfahrene Bauträger
Bei Einrichtungen, die sich gerade erst im Bebauungsprozess befinden oder vor kurzem fertiggestellt wurden, sollten Sie die Referenzen des Bauträgers prüfen.
Zwei Komponenten sind hier wesentlich: Sie sollten durch eine gründliche Kenntnisnahme über vergangene, realisierte Projekte des Bauträgers sicherstellen, dass die Immobilie den neuesten gesetzlichen Verordnungen entspricht und somit eine gewisse Zukunftssicherheit garantieren kann. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Bauträger wird dies vermutlich umsetzen.
Darüber hinaus sollte der Bauträger über das nötige Know-How zu dem lokalen Bedarf an Pflegeplätzen verfügen. Eine langjährig etablierte, erfahrene Unternehmung bringt die nötige Expertise mit um die Lage zuverlässiger einzuschätzen als eine Unternehmung, welche sich bislang nur wenige Jahre auf dem Markt beweisen konnte.
Größe des Pflegezentrums
Die Anzahl der Pflegeplätze ist ein maßgeblicher Faktor um über die künftige Beständigkeit der Rentabilität spekulieren zu können. Verfügt das Pflegezentrum nur über wenige Pflegeplätze, kann der Betreiber schnell unter Kostendruck geraten.
Vertraglich festgelegtes Belegrecht
Die vertragliche Festlegung des Belegrechtes sollte in jedem Fall sichergestellt werden, um so im Falle der persönlichen Pflegebedürftigkeit, ein Pflegeapartment nutzen zu können. Dies gilt ebenfalls für die nähere Verwandtschaft des Eigentümers. Ihnen wird der nächste freie Platz in der Einrichtung zugesprochen, wodurch Sie nicht so lange warten müssen, bis genau Ihre erworbene Immobilie frei wird.
Es gibt größere Betreiber von Pflegeeinrichtungen, die Ihnen ein “erweitertes Belegrecht” einräumen. In diesem Fall können Sie in allen Einrichtungen des Betreibers bevorzugt einen Platz erhalten.
Drittverwendbarkeit
Wird die Möglichkeit der funktionalen Umgestaltung des Pflegezentrums bspw. in eine Gewerbeeinheit eingeräumt, ist es weniger abhängig von der Entwicklung des lokalen Bedarfs nach Pflegeplätzen und den rechtlichen Rahmenbedingungen.
Pflegegrade
Werden für die Pflegeimmobilie Pflegeleistungen bis Pflegegrad 5 angeboten, müssen Mieter mit zunehmender Pflegebedürftigkeit nicht in eine andere Pflegeeinrichtung wechseln. Ein tragfähiges Pflegekonzept mit umfassenden Betreuungsmöglichkeiten sorgt in der Regel für eine bessere Auslastung.
