In Deutschland sind Immobilien immer noch einer der besten Investitionen, die man tätigen kann. Insbesondere die seit langer Zeit steigenden Immobilienpreise machen diese Art der Investition sehr attraktiv. Der demografische Wandel nimmt ebenfalls weiter zu wohingegen die Rentenzahlungen gering bleiben. Die Immobilie, welche so müheselig mit eigener Hand aufgebaut wurde, lässt sich mit zunehmendem Alter und geringer Rente nur schwierig in Stand halten sowie finanzieren. Es bleibt wohl nur noch eine Möglichkeit: Die Immobilie verkaufen und ausziehen.

FALSCH!

Für solche Situationen gibt es verschiedene Modelle und Möglichkeiten, um in der eigenen Immobilie wohnen bleiben zu können und seine Rente gleichzeitig aufzubessern. Erfahren Sie hier welche Vor- und Nachteile die Leibrente hat und ob diese für Ihre Situation in Frage kommt.

Die Leibrente

Eine Leibrente ermöglicht es dem Immobilienbesitzer in seiner Immobilie leben zu bleiben und durch eine monatliche Zahlung die Rente aufzubessern. Das Haus wird in diesem Fall zwar verkauft, jedoch wird dem ursprünglichen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Die Leibrente und das Wohnrecht werden notariell im Grundbuch verankert und sorgen für Sicherheit. Wichtig ist es zu klären, wie genau das Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch geregelt ist und wer für anfallende Instandhaltungskosten oder Renovierungskosten aufkommen muss.

Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht in voller Höher, sondern verpflichtet sich zu regelmäßigen Zahlungen an den Verkäufer. Käufer und Verkäufer haben bei einem Hausverkauf gegen Leibrente ergänzende Interessen. Für gewerbliche Erwerber ist dieses Modell des Hausverkaufs oft ein Spekulationsgeschäft.

Beispielrechnung:​

Um die Leibrente korrekt errechnen zu können ist der Verkehrswert der Immobilie ausschlaggebend, denn dieser bestimmt den Kaufpreis. Ein höherer Kaufpreis bedeutet gleichzeitig eine höhere oder längere Rentenzahlung sowie die Möglichkeit, eine höhere Einmalzahlung zu vereinbaren. Die Berechnung stützt sich auf die statistische Lebenserwartung des Verkäufers sowie einem Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts. Auch der bauliche Zustand der Immobilie trägt zur Ermittlung bei. Sanierungsbedürfte Immobilien sind somit weniger interessant für einen Käufer oder tragen zur Wertminderung bei.

Im Folgenden sehen Sie ein vereinfachtes Beispiel für eine Leibrente. Die Immobilie in diesem Beispiel ist 500.000 € wert, welche von einem 75 Jahre alten Mann zur Leibrente verkauft wird.

1. Berechnung des Wohnrechts:

Wert der Immobilie: 500.000 €

Wert des Wohnrechts: 112.800 €

Formel: Wert der Immobilie – Wert des Wohnrechts = Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts

500.000 € – 112.800 € = 387.200 €

2. Berechnung des zu verrentenden Betrages:

Wert der Immobilie: 500.000 €

Wert des Wohnrechts: 112.800 €

Formel: Wert der Immobilie – Wert des Wohnrechts = Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts

500.000 € – 112.800 € = 387.200 €

3. Berechnung der Leibrente:

Formel: Leibrentenfaktor / Immobilienwert unter Berücksichtigung des Wohnrechts = Leibrente p.a.

387.200 € / 12 Monate / 11.75 = ca. 2.750 €

Die Höhe der Leibrente des 75 Jahre alten Mannes würde somit 2.750 € monatlich betragen.

Die Leibrente als „Wette auf die Zukunft“

Die Leibrente wird von den Käufern häufig als eine „Wette“ bezeichnet. Diese Wette läuft, makaber gesagt, auf die Lebenserwartung des Verkäufers. Kritisch gesehen also auf den Zeitpunkt des Todes. Stirbt der Verkäufer früher als die statistische Lebenserwartung es prognostiziert, so profitiert der Erwerber. Die Immobilie geht früher in seinen Besitz über, die aufgrund des Leibrenten Modells für Ihn günstiger ist. Um dies zu umgehen ist es ratsam, ein Mindestkriterium in Verbindung mit der Leibrente zu vereinbaren. Dieses Kriterium könnte eine Mindestlaufzeit der Rentenzahlungen sein, welche nach versterben des Verkäufers auf die Erben übergeht. Wird eine Vereinbarung der Rentenzahlungen auf Lebenszeit getroffen, so geht die Immobilie ab dem Zeitpunkt des Todes an den Käufer über und die Erben bleiben leer aus. Die Erben haben in diesem Sinne nur noch die Chance, dass der Verkäufer eine Einmalzahlung vereinbart hat und das Geld noch nicht ausgegeben hat.

Aus diesem Grund noch einmal die wichtigsten Vor- und Nachteile zusammengefasst:

Vorteile:

• Sie verkaufen Ihr Haus, dürfen aber weiterhin darin wohnen bleiben. Je nach Modell für einen bestimmten Zeitraum oder lebenslang
• Sie können Ihre Rente in Ihrer vertrauten Umgebung genießen
• Sie verschaffen sich Liquidität und können sich Ihre Wünsche erfüllen, ohne dass Sie dafür einen Kredit aufnehmen müssen
• Die Leibrente und das zugehörige Wohnrecht werden im Grundbuch verankert

Nachteile:

• Je jünger Sie sind, desto geringer fällt die monatliche Rate für Ihr Haus aus. Die Berechnung erfolgt nämlich aufgrund der statistischen Lebenserwartung
• Geschäftsmäßige Anbieter stimmen diesem Modell meistens nur ab einem gewissen Mindestalter oder Mindestimmobilienwert zu
• Frauen leben statistisch länger als Männer und sind dadurch in diesem Modell benachteiligt
• Durch das Wohnrecht auf der Immobilie verringert sich der Verkehrswert der Immobilie
• Oft ist nicht eindeutig geregelt, welche Partei für die Instandsetzung und Instandhaltung verantwortlich ist
• Es handelt sich bei diesem Modell um eine „Wette auf die Lebenserwartung“. Je schneller der Verkäufer verstirbt, umso mehr lohnt sich der Kauf für den Erwerber, da es dadurch günstiger wird

Sollten Sie sich für diesen Artikel interessieren beginnt der erste Schritt immer mit einem genauen Wert Ihrer Immobilie. Darum bietet Immobye allen Kunden eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an! Mit Hilfe unserer Expertise und Software können wir für Sie eine genaue und handfeste Bewertung nach einem Bankzertifizierten Verfahren erstellen. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren oder unseren Konfigurator auf der Startseite zu verwenden!