Maklercourtage bei der Vermietung

Bei der Immobilienvermietung gilt das sog. „Bestellerprinzip“. Das Bestellerprinzip bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Maklercourtage zahlt. Das Ziel ist es, den Mieter mit der Courtagezahlung zu entlasten. 

Die Courtagehöhe des Maklers bei der Vermietung ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer begrenzt. Es ist möglich, weniger Courtage z.B. nur 1 oder 1,5 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer zu verlangen. Eine Reduzierung der Courtage im Vermietungsbereich ist jedoch unüblich, da die Margen hier nicht besonders hoch ausfallen.

Maklercourtage beim Verkauf​

Bisherige Regelungen

Bislang war die Maklercourtage beim Immobilienverkauf nicht gesetzlich geregelt. Zurzeit ist die Höhe und Verteilung der Courtage unterschiedlich, der eine Makler stellt einer Partei 100% der Courtage in Rechnung, der andere verteilt es auf beide Seiten.

Zukünftige Regelungen

Dies ist ab dem 23.12.2020 nicht mehr möglich, ab diesem Zeitpunkt greift die neu geregelte Maklerprovision.

Im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird die Verteilung der Maklercourtage bestimmt. Ziel ist es, dass nicht mehr nur eine Partei die Zahlung der vollen Maklercourtage übernimmt.

Das ursprünglich angedachte Bestellerprinzip wie bei der Immobilienvermietung wird beim Immobilienverkauf nicht zum Tragen kommen.

Für ab dem 23.12.2020 geschlossene Verträge sind folgende Varianten der Courtagevereinbarung möglich:

Szenario 1 Doppelcourtage

Der Makler schließt sowohl mit dem Käufer als auch dem Verkäufer einen Vertrag. Hier ist eine Courtagezahlung gem. §656c BGB ausschließlich in gleicher Höhe möglich.

Szenario 2: Eine Courtage (1)

Eine Partei (i.d.R. der Verkäufer) übernimmt die volle Courtage. Anschließend wird ein Courtageteil auf die andere Partei ( hier dann der Käufer) „umgewälzt“. Der Anteil, der auf die andere Partei umgelegt wird, darf maximal 50% der Gesamtcourtage betragen.

Die Partei, die die Kosten übernimmt, muss als erstes zahlen und die Zahlung entsprechend belegen können z.B. Kontoauszug o.ä. siehe §656d BGB

Szenario 3: Eine Courtage (2)

Lediglich eine der beiden Parteien übernimmt die volle Maklercourtage:

Variante 1: Es wird eine reine Innencourtage mit dem Verkäufer vereinbart. Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Außencourtage.

Variante 2: Es wird eine reine Außencourtage vereinbart. Der Käufer erteilt in diesem Fall einen courtagepflichtigen Suchauftrag bei seinem Makler. Der Makler hat die später an den Käufer vermittelte Immobilie noch nicht in der Vermarktung.

Geltungsbereich

Das neue Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten des Gesetzes (23.12.2020) geschlossen werden. Courtageansprüche müssen ab dann schriftlich ( Textform) vereinbart werden.

Der Geltungsbereich ist jedoch auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an den privaten Verbraucher begrenzt – bei dem Immobilienverkauf an gewerbliche Kunden oder von anderen Immobilienarten z.B. Mehrfamilienhäusern ist die Courtage weiterhin anderweitig verhandelbar.

Zudem wird die Höhe der Courtage nicht durch das Gesetz gedeckelt und kann weiterhin frei verhandelt werden.

Auszüge aus den neuen Gesetzen​

§ 656a BGB Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB

Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.