Sofern die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie gezahlt werden muss, stellt sie meistens den größten Kostenposten der Nebenkosten beim Hausverkauf dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich über die Spekulationssteuer zu informieren. Insbesondere wenn es die Möglichkeit gibt, diese zu senken oder sogar ganz zu vermeiden!

Was ist die Spekulationssteuer?

Bei dem Begriff „Spekulationssteuer“ handelt es sich um eine veraltete Bezeichnung. Sie bezieht sich auf den zu versteuernden Gewinn aus privaten Verkäufen. Die gesetzliche Grundlage wird dabei in Paragraph 22 des Einkommenssteuergesetztes festgehalten. Dieser Paragraph besagt, dass alle Gewinne aus privaten Veräußerungen und alle Einkünfte aus Kapitalanlagen zu versteuern sind.

Wann muss ich Spekulationssteuern zahlen?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt meistens dann an, wenn das Objekt nicht selbst genutzt wird und gewinnbringend innerhalb von 10 Jahren weiterverkauft wird. Erfreulicherweise gibt es einige Möglichkeiten diese Steuer zu umgehen.

• Wird die Immobilie nach 10 Jahren verkauft, so fällt unabhängig von der Nutzungsart keine Spekulationssteuer an. Maßgebend hierfür ist das Datum an dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Eine Immobilie, welche am 15. April 2010 gekauft wurde, kann somit am 16. April 2020 steuerfrei verkauft werden
• Wird die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt, so kann diese auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden. Selbst genutzt ist die Immobilie auch, wenn Kinder darin leben, für die Sie Kindergeld bekommen
• Wird die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, obwohl Sie diese in den Jahren zuvor als Kapitalanlage genutzt haben, so fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an (3-Jahres-Frist). In diesem Fall zählt das Kalenderjahr. Somit reicht zum Beispiel auch eine Selbstnutzung vom 5. Dezember 2015 bis 12. Januar 2017
• Wird eine Immobilie sowohl für eigene Wohnzwecke als auch zur Kapitalanlage genutzt, so werden die einzelnen Wohneinheiten der Immobilie einzeln für die jeweiligen Spekulationsfristen betrachtet und ggf. unterschiedlich versteuert.

Zum besseren Verständnis haben wir im Folgenden noch einige praktische Beispiele für Sie zusammengestellt:

Szenario 1:

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien am 18. Juni 2010. Das Mehrfamilienhaus wird voll vermietet und von Ihnen nicht zu eigenen Wohnzecken genutzt. Sie verkaufen das Haus gewinnbringend am 19. Juni 2020.

Sie müssen keine Spekulationssteuern zahlen! ​

Erklärung:
Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien am 18. Juni 2010. Das Mehrfamilienhaus wird voll vermietet und von Ihnen nicht zu eigenen Wohnzecken genutzt. Sie verkaufen das Haus gewinnbringend am 19. Juni 2020.

Szenario 2:

Sie kaufen ein Ferienhaus ebenfalls am 18. Juni 2010. Sie vermieten es von 2010 bis 2012 und entscheiden sich dann es nicht mehr zu vermieten. Sie beziehen es mit Ihrer Familie am 1. Dezember 2012 und leben dort bis zum 1. Januar 2014. Danach entscheiden Sie sich das Haus gewinnbringend zu verkaufen.

Sie müssen keine Spekulationssteuern zahlen! ​

Erklärung:
Sie haben das Objekt zwar vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, jedoch es im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken verwendet. Anders als bei der 10-Jahres-Frist richtet sich die Bemessungsgrundlage der Verwendung zu eigenen Wohnzwecken nur nach dem Kalenderjahr! Dadurch können Sie die Immobilie auch vor Ablauf der Frist steuerfrei verkaufen!

Szenario 3:

Sie kaufen ein Einfamilienhaus am 20. Mai 2010 und leben dort bis zum 1. Februar 2015. Aufgrund beruflicher Veränderungen müssen Sie für 2 Jahre Ihren Wohnort wechseln, weshalb Sie sich dazu entscheiden das Objekt bis zum 31. Juli 2017 zu vermieten. Sie entscheiden sich nach den 2 Jahren nicht wieder in Ihr ursprüngliches Haus zurück zu ziehen, sondern am aktuellen Wohnort zu bleiben. Sie verkaufen das Einfamilienhaus gewinnbringend am 1. März 2018.

Sie müssen Spekulationssteuern zahlen! ​

Erklärung:
Sie haben das Objekt vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft. Auch wenn Sie fast 5 Jahre in Ihrer Immobilie gelebt haben müssen Sie Spekulationssteuern zahlen, denn die Immobilie wurde nicht zu eigenen

Vorsicht!!!

Neben der 10-Jahres-Grenze gibt es auch eine 5-Jahres-Grenze! Werden mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, fällt dies nicht mehr unter eine private Veräußerung, sondern unter den gewerblichen Grundstückshandel. Die Einnahmen aus dem Verkauf unterliegen dann nicht nur der Einkommenssteuer, weil die 10-Jahres-Grenze unterschritten worden ist, sondern auch der Gewerbesteuer. Die 3-Objekt-Grenze ist vor allem kein starres Gesetz. Je nach Objektart, Verkaufsabsicht etc. kann auch der Verkauf von 2 Immobilien innerhalb von 5 Jahren zum gewerblichen Grundstückshandel gezählt werden. Entscheidend dafür ist der Einzelfall, welcher geprüft werden muss. Unser Tipp: Sprechen Sie dazu unbedingt VOR Verkauf mit einem Steuerberater.

Beispielrechnung einer Spekulationssteuer

Wie oben bereits erwähnt fällt die Spekulationssteuer auf den erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie an. Diesen Gewinn können Sie jedoch mindern, indem Sie verschiedene Kosten, welche beim Verkauf des Objekts entstanden sind, geltend machen. Angefallene Renovierungskosten im Zuge des Verkaufs, Maklerkosten, Werbekosten, Kosten für Grundbuchlöschungen/-eintragungen etc. können vom Gewinn abgezogen werden und dadurch die abzurichtende Steuer senken. Die folgende Beispielrechnung stellt eine vereinfachte Berechnung der Spekulationssteuer dar. Dafür wird von einer Immobilie ausgegangen, welche in der Anschaffung 240.000 € gekostet hat und für 300.000 € innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft wird:

Spekulationssteuer	Höhe der Kosten​
Verkaufserlös vor Steuern​	300.000€​
– Anschaffungswert​	– 240.000 €
– Kosten für Renovierung, Makler, etc.​	– 20.000 €​
Zu versteuernder Gewinn​	40.000€​
Persönlicher Einkommenssteuersatz​	z.B. 40 %​
Anfallende Spekulationssteuer​	16.000 €​
Verkaufserlös nach Steuern​	284.000 €​