5. Pflegeapartments versus Eigentumswohnung
Viele Privatanleger entscheiden sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, wenn Sie in den Sachwert “Immobilie“ investieren möchten. Ein Pflegeapartment kann eine sinnvolle Alternative zu der klassischen Eigentumswohnung als Kapitalanlage darstellen.
Die folgende Tabelle soll zeigen, was die beiden Anlageformen jeweils auszeichnet und unterscheidet.
| Vergleichskriterien | Pflegeapartment | Eigentumswohnung |
| Standortwahl | Professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung vom Betreiber | I.d.R. keine abgesicherten Entscheidungshilfen, subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage |
| Lage | Kein primärer Lagefokus, da Pflegeimmobilien eine soziale Notwendigkeit darstellen; Dienstleistungskonzept | Subjektive Entscheidungsfindung |
| Mietrendite | 3 – 4 % | Die Mietrendite hängt stark von Lage der Eigentumswohnung ab und ist umso niedriger, je besser/teurer die Lage ist |
| Laufzeit des Mietvertrages | Langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch Mietverträge über mind. 20 Jahre mit einem renommierten Betreiber, welche sich der Inflation anpassen | Die Vermietung muss vom Vermieter selbst organisiert werden. Gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten führt zur Gefahr von häufigem Mieterwechsel |
| Leerstand | Volle Mietzahlung auch bei Leerstand der Immobilie | Mietausfallsrisiko gegeben bei Leerstand, Mietersuche und Neuvermietung |
| Instandhaltung & Verwaltung | Instandhaltung und Kosten im Innenbereich übernimmt größtenteils der Betreiber; so bleibt mehr Mietrendite beim Vermieter Die jährlichen Nebenkostenabrechnungen an den Eigentümer verfallen | Die Eigentümerschaft kommt entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile für die gesamte Instandhaltung auf Erstellen von Nebenkostenabrechnungen ist Vermieterpflicht |
| Mietsicherheit | Bonitätsstarker Pflegeheimbetreiber, Rücksicherung bei nicht vorhandener Zahlungsmöglichkeit der Heimgelder durch Krankenkassen/Sozialamt | Abhängigkeit vom Mieter und dessen Liquidität; es besteht Gefahr des Mietausfalles bspw. bei Arbeitslosigkeit oder Mietnomaden |
| Mieterhöhung | Automatische Erhöhung durch Indexierung nach dem Verbraucherindex (geführt beim statistischen Bundesamt); die Mieteinnahmen sind an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt (Indexmietvertrag) | Nur durch Mietspiegel oder Vergleichsmieten rechtzufertigen |
| Maklercourtage | Beim Kauf (i.d.R. direkt vom Bauträger) fällt oftmals keine Maklercourtage an | In gesuchten Regionen ist ein Kauf ohne Makler kaum möglich |
| Eigennutzung | Ein Eigenanspruch ist nicht möglich. Aber ein Belegungsrecht sichert Ihnen oder Ihren Angehörigen bei Bedarf den Zugriff auf ein entsprechendes Pflegeapartment. | Der Eigenbedarf kann nur durch eine vernünftige und nachvollziehbare Begründung ausgesprochen werden. |
| Fazit | Für Einsteiger in der Investmentbranche empfiehlt sich die Investition in die Pflegeimmobilie, da sie schlichtweg mit weniger Aufwand für den Eigentümer verbunden ist als die konventionelle Investition in die Eigentumswohnung. Bei Pflegeimmobilien übernimmt der Betreiber einen Großteil der Aufgaben, so dass der Eigentümer sich kaum mit seinem Investment beschäftigen muss. Zudem trägt er in der Regel kein Mietausfallrisiko und ist lediglich für die Instandhaltung der Außenhülle zuständig – damit ist das Risiko unvorhergesehener Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen geringer. | Eigentumswohnungen erfordern ein hohes Maß an Engagement, dafür hat der Eigentümer freie Hand bei der Mieterauswahl oder Renovierungsarbeiten. Zudem kann er bei geplanter Selbstnutzung Eigenbedarf geltend machen. Allerdings trägt er auch das Mietausfallrisiko und muss einen höheren Puffer für unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahmen einplanen. |
6. Corona-Krise: Ist eine Investition in eine Pflegeimmobilie risikoreicher geworden?
Der Beginn der Covid-19 Pandemie war ein Schock für Investoren auf der ganzen Welt.
Die Corona-Krise hat das Chancen-Risiko-Profil zahlreicher Investments verändert.
Die Pflegebranche war eine der wenigen Wirtschaftsbereiche, dessen Subjekte sich relativ sicher durch die Krise navigierten.
Laut im Jahr 2020 durchgeführten Befragungen führte eine weiter ansteigende Nachfrage, gepaart mit staatlichen Hilfen, dazu, dass 80 % deutscher Pflegeheime die Krise bisher glimpflich durchgestanden haben.
Im Gegenzug zu vielen anderen Gewerbe- und Spezialimmobilien mussten sie während der Lockdowns nicht geschlossen werden. Sicherheitsmaßnahmen wie Belegungsstops oder Quarantäneanordnungen für neue Bewohner*Innen konnten meist schnell zurückgenommen werden.
Vielversprechende Prognosen helfen dabei, die Sicherheit derartigen Investments auch in schwierigen Zeiten zu bestätigen.
Das Maklerhaus BNP Paribas vermutet, dass sich die Wahrnehmung von Gesundheitsimmobilien als „sicherer Hafen mit Renditepotenzial“ durch die Krise noch verstärkt hat.
Dementsprechend wurde im Jahr 2021 mehr in Gesundheitsimmobilien investiert als vor der Pandemie. Nach Angaben eines weiteren Immobilienmaklers waren es insgesamt 3,7 Mrd. €, wovon ein Großteil auf Pflegezentren entfiel.
7. Fazit
Pflegeimmobilien haben mehrere Vorteile und können eine interessante Option für Kapitalanleger sein, wenn Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont investieren möchten und sich möglichst wenig um die Immobilie kümmern möchte.
Die wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Pflegeimmobilie auf einen Blick:
- Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren
- Üblicherweise ist die Miete stark mit der Entwicklung der Lebenshaltungskosten verknüpft, weswegen Pflegeimmobilien Schutz vor der Inflation bieten
- Handelt es sich um eine förderfähige Pflegeeinrichtung, besteht für die Eigentümer kein Mietausfallrisiko, da staatliche Kostenträger einspringen, falls die Bewohner ihren Anteil an den Pflegeheimkosten nicht zahlen können.
- Eigentümer von Pflegeimmobilien können zwar keinen Eigenbedarf geltend machen, können aber von dem bevorzugten Belegungsrecht Gebrauch machen. Sie werden in der Regel vom Betreiber bei der Platzvergabe bevorzugt berücksichtigt – allerdings gilt dies nicht für das betreffende Pflegeheim, sondern für alle Einrichtungen des Betreibers.
- Der Bedarf an Pflegeheimplätzen entwickelt sich regional sehr unterschiedlich. Dies bedeutet wiederum, dass der wirtschaftliche Erfolg standortbedingt differenziert ausfallen kann. Eine genaue Standortanalyse ist daher wichtig, um die Chancen und Risiken bei der Investition einschätzen zu können.
Investieren in Pflegeimmobilien – lassen Sie sich von unseren Experten beraten
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann Ihnen viele Vorteile und Sicherheiten bieten. Von der erhöhten Nachfrage über die Mietsicherheit bis hin zum bevorzugten Belegungsrecht profitieren Sie enorm von dieser Form der Kapitalanlage. Allerdings sollten Sie sich dazu im Voraus ausgiebig informieren und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen.
Bei der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gilt es viele zentrale Entscheidungen zu treffen. Von der Entscheidung der Finanzierungsart, über die Auswahl der geeigneten Pflegeimmobilie bis hin zum Kaufabschluss sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Unsere Experten von Immobye unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um das Immobilien-Investment und helfen Ihnen bei der Auswahl eines passendes Objektes.
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