Traumhaftes ländliches Anwesen mit großem Hof bei Dorfen

Eckdaten

Immobilien-ID 8675 Gebäude-Art Zweifamilienhaus
Wohnfläche 280m² Baujahr 2003
Grundstück 9200m² Adresse 84405 Dorfen
Provision 3,57%% Zustand Neuwertig
Gesamtfläche 300m² Anzahl Etagen 2
Fertigstellung Sommer 2022
2.500.000,00€ Kaufpreis

Immobilie

Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um einen ehemaligen Bauernhof, der in den letzten 26 Jahren zu einem Landsitz bzw. 2 Familienhaus umgebaut wurde.


Das Haupthaus mit ca. 280 m² Wohnfläche wurde in den Jahren 2000-2003 komplett neu in Massivbauweise errichtet. Dabei wurde großer Wert auf eine möglichst ökologische Bauweise und beste Materialauswahl gelegt.


Das Haupthaus ist heute aufgeteilt in 2 Wohnungen:
Im Obergeschoss mit ca. 140m² Wohnfläche und im Erdgeschoss mit ebenfalls 140m² Wohn- und Nutzfläche. Die Wohnung im EG ist barrierefrei. Es gibt 3 großzügige Balkone im OG, nach Osten, Westen und Osten.

Das gesamte Anwesen befindet sich einem sehr gepflegten Zustand und weist keinerlei Reparaturstau auf.

Dazu gehören folgende Nebengebäude:
• Großzügige Doppelgarage (7,20 x 8,20m) in Massivbauweise mit Speicher und eigener Elektro-Unterverteilung. Baujahr 1997.
• Großes Stallgebäude (ca. 10 x 15 m) in Massivbauweise mit entsprechend großem Heu-/Strohlager im DG und eigener Elektro-Unterverteilung, Wasserversorgung und Rohrheizung. Baujahr ca. 1993.
• Angebauter Geflügelstall (ca. 4 x 5 m) in Ständerbauweise mit Strom- und Wasserversorgung über Stallgebäude. Baujahr 2005.
• Stallgebäude in Blockbauweise (ca. 3,5 x 10 m) mit Wasser- und Elektroanschluss via Haupthaus. Baujahr ca. 1994.
• Eine große Remise (ca. 7,5 x 11 m) in zimmermannsartiger Holzbauweise mit Einfahrthöhe von gut 3 m. Baujahr 2012
• Betonierte ehemalige Miststatt jetzt Kompostieranlage mit ca. 5 x 5 m. Baujahr nicht bekannt.

Die Nutzungsmöglichkeiten des ca. 9200 m² großen Grundstücks sind nahezu unbegrenzt.

Groß- und Kleintierhaltung sind bereits „erprobt“. In der Vergangenheit wurden mehrere Pferde artgerecht gehalten bis zu deren natürlichen Ableben. Aber genauso wäre die Haltung von Damm- oder Rotwild o.ä. möglich bei entsprechender Begrenzung. Die Anlage eines großzügigen Schwimmteiches war bereits geplant. Kleintierhaltung ist problemlos möglich. In der Vergangenheit wurden Hühner und saisonal Enten oder Gänse gehalten.


Die Außenanlagen:
Die kompletten Außenanlagen im Innenbereich des Hofes wurden in den Jahren 2015-2019 komplett neu angelegt (Aufwand knapp 200.000 Euro). Dazu gehört die komplette Auskofferung des Innenbereichs / Auffahrt und Einbringung von 60 cm Frostschutzkies mit entsprechender Verdichtung und nach 2 Jahren „setzen lassen“ die Pflasterung mit Granit (Fahrbereichsflächen, ca. 500 m²), Quarzit-Polygonal-Platten (im Sitz-/Terrassenbereich ca. 125 m²) und der Auffahrt zum Stallbereich mit Godelmann-durchgefärbtem Betonpflaster. Zur gleichen Zeit wurde der Hofbaum neu gepflanzt, der Zierteich angelegt und der Rosengarten ersetzte das nicht mehr benötigte Paddock vor den Pferdeboxen des großen Stallgebäudes.

Das große Stallgebäude diente als Stallung mit einer großen Box (ehemals 3 Boxen). Die ursprünglichen beiden Trenngitter sind noch vorhanden. Im Moment habe ich dort eine Hobbywerkstatt eingerichtet. Weiter befindet sich im dem Stallgebäude ein voll ausgestattetes Bad & Behelfsküche sowie eine Räucherkammer. Der Heuboden ist entsprechend groß und bietet genügend Platz zur Einlagerung von Heu und Stroh für mehr als ein Jahr (für 4 Pferde). Weitere Räume bieten großzügige Möglichkeiten. Das Stallgebäude besitzt eine eigene Unterverteilung für die Elektrik und ist an das Wasser angeschlossen. Die Wasserrohre sind mit einer Rohrheizung ausgestattet, die verhindert, dass das Wasser im Winter einfriert.

An das Stallgebäude wurde ein Geflügelstall angebaut, in dem Hühner und ehemals auch Gänse oder Enten für die Selbstversorgung gehalten wurden. Dieser Anbau umfasst etwa 4 x 5 m in Holzständerbauweise.

Die Doppelgarage hat Außenmaße von 8,2 x 7,2 m (Länge x Breite) und besitzt zudem noch einen als Speicher nutzbaren Raum oberhalb der Garagen und bietet so sehr viel Platz.

Der Schött-Stall in Holzbauweise auf Betonfundament enthält nochmal 3 Pferdeboxen, welche uns momentan als Abstellmöglichkeit dienen. Maße sind 3,6 x 10 m. Wasser- und Elektroanschluss sind vorhanden.

Die in 2010 erbaute Remise an unteren Ende des Grundstücks bietet neben sehr viel Platz (ca. 7 x 11 m) auch eine sehr hohe Einfahrthöhe (>3 m), so dass hier auch Wohnwägen, Traktoren, etc. eingestellt werden können. Die Anbringung von Schiebetoren wurde vorgesehen, so dass die Remise bei Bedarf in ein geschlossene Halle umgebaut werden kann. Im hinteren Teil der Remise wurde das Dach weit vorgezogen zum Trockenlagern von Holz und hinter der Garage ist noch ein Holzlager, der ca. 20 Steher Brennholz fasst (etwas 2,5-3 Jahresbedarfe).

Lage

Die Lage ist sehr ruhig. Das Anwesen liegt an einer Ringstraße (ca. 80m entfernt und von einem Wald abgeschirmt), die fast nur von Anliegern befahren wird. Der einzige Nachbar ist ca. 60m entfernt und man hört kaum etwas. Das eröffnet sehr viel Raum um sich selbst und seine Vorstellungen zu verwirklichen. Die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig und dem individuellen Gestaltungsspielraum sind nur wenig Grenzen gesetzt. Das im Sommer zu großen Teilen nicht einsehbare Grundstück bietet jede gewünschte Privacy.

Die verkehrsmäßige Anbindung erfolgt seit einigen Jahren am günstigsten über die A94 nach München. Die Anschlussstelle Dorfen (ca. 10 km) erreicht man in 10 min und ist dann, in weiteren 20-25 min. in München Ost oder in 25-30 min. in München Freimann. Richtung Osten empfiehlt sich die Anschlussstelle Heldenstein (Entfernung ca. 13 km), die man in ca. 12 min erreicht.
Das Flughafen-Terminal ist in ca. 35 min über Erding erreichbar.

Weiter bietet Dorfen eine gute Anbindung per Zug nach München-Ost oder –Hbf. Es gibt einige Züge, die zwischen Dorfen und München-Ostbahnhof nicht mehr halten und die Strecke ab Dorfen in ca. 30 min zurücklegen.

Der nächste Kindergarten befindet sich in Grüntegernbach (3 km) ebenso wie die nächste Grundschule (oder auch in Buchbach, ebenfalls 3 km). Alle weiterführenden Schulen sind dann in Dorfen (9 km).

Alle gängigen Ärzte findet man in Buchbach (3 km), Dorfen (8 km) oder Schwindegg (8km), das nächste Krankenhaus ist in Dorfen. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf bieten sich ebenfalls in Buchbach, Dorfen oder auch Schwindegg oder Taufkirchen.

Die Internetanbindung erfolgt seit 2020 über Glasfaser mit derzeit bis zum 150 Mbit

Austattung

Die Innenausstattung des Hauses:

Die Wärmedämmung des Hauses ist weit besser als es die damals gültigen Normen erforderten und entspricht heute ca. dem KfW70-Standard oder besser. Man verwendete zusätzliche Dämmung aus Kork, im DG Holz, Flachs und Holzweichfaserplatten. Die PV-Anlage (19,6 Kwh) incl. Speicher (19,5 Kwh brutto) wurde 2019 und 2020 incl. Notstromfähigkeit installiert und ermöglicht eine weitgehende Autarkie des Hauses. Die Nebenkosten inkl. Strombedarf p.a. belaufen sich auf ca. 2.500 €.

Schreinereiarbeiten (Treppe, Innentüren, Bundwerk, Küche) erfolgten durch Schreinerei Griebl (https://www.kuechen-griebl.de/) und einen lokalen Schreiner (Wand- und Laibungsverkleidungen, Einbaumöbel im EG und OG, Fensterladen, Balkone). Fenster und Haustüren sind von der Schreinerei Unterreitmeier. Dielenböden von Schotten und Hansen (https://www.schotten-hansen.com/de/) und Fa. Wimmer in Töging (https://www.wimmer-gmbh.de) mit Ausnahme des Arbeitszimmers im OG (ehem. geplant als Kinderzimmer)

Die Heizung erfolgt über Flüssiggas über eine Brennwerttherme. Der Tank liegt vor dem Haus und ist gemietet. 2 Kachelöfen (Grundöfen) bieten weitere Heizmöglichkeiten. Eine Aufstellung der Heizkosten der letzten Jahre erhalten Sie gerne auf Anfrage.
Die Zentralheizung ist in zwei Kreise unterteilt. Alle gefliesten Räume haben Fußbodenheizung, alle anderen Räume konventionelle Flachheizkörper.

Sie betreten das Haus über einen Windfang in einen großzügigen Flurbereich. Die Treppe hoch beginnt der Wohnbereich des OG. Dort gibt es einen Sichtdachstuhl und dieser Bereich wurde komplett mit handgeschrubbter Zirbe verkleidet. Der Essbereich ist mit unverwüstlichen Eichendielen von Schotten und Hansen ausgestattet (https://www.schotten-hansen.com/de/). Die Essecke ist aus massiver Eiche. Der ehemalige Fernsehschrank und die Heizkörperverkleidung aus massiver Zirbe. Der Übergang vom Essbereich zum Küchenbereich wird von einem Bundwerk aus Altholz (Schreinerei Griebl) gestaltet.

Der Küchenbereich zentriert sich um den Blickfang der Kochlandschaft. Zentral der Holzhochherd und rechts der E-Herd und –Kochfeld. Die Kacheln wurden individuell designet von einem Keramiker und gesetzt wurde der Ofen nach alter Handwerkssitte von Meister Fiedler (http://www.fiedler-kachelofen.de). Dieser Kochherd heizt auf der gegenüberliegenden Seite im Wohnzimmer einen großen Grundofen (sog. Durchheizherd). Weil es sich dabei um einen Grundofen handelt, ist dieser Ofen lt. der letzten Feuerstättenschau (Anfang 2021) von der Feinstaubverordnung befreit und darf weiterbetrieben werden. Wer gerne kocht, wird die Vorzüge solchen Ofens spätestens nach den ersten paar Versuchen sehr zu schätzen wissen.

Vom Essbereich aus, gelangt man auf den Südbalkon, der auch bei schlechtem Wetter gut nutzbar ist. Von der Küche, bzw. dem Essbereich, zweigt eine Speisekammer ab.

Das ca. 55m² große Wohnzimmer ist nach Westen ausgerichtet und hat einen 7 m breiten Balkon. Auch das Wohnzimmer und die Bibliothek sind vollständig mit Zirbe verkleidet und verleihen dem Raum einen sehr anheimelnden und warmen Charakter. Der Kachelofen, dessen Fliesen ebenfalls individuell von einem Keramiker gefertigt wurden, wird von der Küche aus über den Kochherd beheizt. Der Ofen hat genügend Kapazität um das Wohnzimmer auch an sehr kalten Tagen zu heizen. Die Strahlungswärme ist sehr angenehm. Das im Wohnzimmer integrierte Heimkino erlaubt mit einer Bilddiagonale von ca. 120“ (ca. 3 m) zusammen mit der 6.2.1-Surroundtechnik (Yamaha) ein echtes Kinoerlebnis und ist bei Nichtbetrieb unsichtbar. Der Bibliotheksbereich lädt am Abend zum gemütlichen Verweilen und Lesen ein.

Das (Eltern)-Schlafzimmer mit Zugang zum Ostbalkon und Zirben-Einbauten. Das Kinderzimmer bzw. Büro (2 Arbeitsplätze) / Fitnessraum ist mit Zugang zum Ostbalkon.

Wohnung im EG:
Linker Hand vom Eingangsbereich geht es in die Wohnung im EG. Von einer zentralen Diele, von der aus auch alle weiteren Räume erreicht werden, wird auch der Kachelofen beheizt, der im Wohnzimmer dann wohlige Wärme spendet. Rechter Hand geht es in das Bad mit Einbauten der Schreinerei Zeiler. Der Wohn- und Essbereich ist nach Süden ausgerichtet. Eigener Ausgang zur West-Terrasse.

Das Schlafzimmer ist nach Westen ausgerichtet und da es oberhalb des Wohnzimmers der Hauptwohnung liegt (incl. des Heimkinos) wurde die Decke hier doppelt schallisoliert.

Rechter Hand der Eingangsdiele befindet sich der Büro- und Wirtschaftsbereich bzw. Gästezimmer. Ein großes Gästebad (barrierefrei) und Waschküche sind vorhanden. Daneben ist der Technikraum mit Heizung (2017 komplett erneuert) und Aktenraum bzw. Abstellkammer.

Sonstiges

Alle Angaben beruhen auf Daten des Verkäufers, keine Haftung dieser.

Nähere Informationen gerne bei Anfrage.

Besichtigungstermin nach Absprache möglich.

Ihr Immobye Team freut sich auf die Kontakaufnahme

Energieausweis

Energieträger Flüssiggas
Enerigeausweistyp Bedarfsausweis
Energieausweis vorhanden A
Energiekennwert 80KWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse C
A+
A
B
C
D
E
F
G
H